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　　在当前房地产市场深度调整的背景下，土地增值税作为房地产税收体系中的重要税种，其征管方式正面临显著的挑战。全国各地税务机关普遍采用建安造价扣除标准指标进行土地增值税清算审核，这种做法虽在短期内缓解了基层征管压力，却在深层次上形成了征纳成本投入与产出严重不匹配的悖论。

　　从法理角度而言，税务机关在土地增值税清算审核中采用统一标准的做法，违背了《税收征管法》第三十五条规定的法定程序，也忽视了行政法中的比例原则和正当程序原则；从现实层面看，这种做法既无法准确反映房地产开发项目的实际成本差异，也难以适应不同地区、不同类型房地产市场的复杂情况，最终将损害税收公平和征管效能，亟待系统性优化。

　　土地增值税建安造价标准的制定和采购过程涉及高额成本投入，但实际产出效果面临挑战。根据多地公开信息，税务机关委托第三方机构（如工程造价协会、全过程工程咨询管理协会）编制建安造价标准的招标费用普遍超过百万。

　　然而，这种高额投入并未转化为精准高效的征管效果。一方面，当标准与实际成本存在显著偏离时（如乙项目偏差14.7%），税务机关仍需追溯审核，重新核算成本，导致前期采购标准的成本未能充分发挥效用；另一方面，当标准与实际成本接近时，税务机关又无法确保标准本身无问题，企业可能利用标准的模糊性进行不规范申报。这种投入产出不匹配的征管模式，本质上反映了资源配置效率问题。

　　更需关注的是，标准应用中的程序瑕疵进一步加剧了征纳成本的浪费。多地税务机关在采用建安造价标准进行核定征收时，未严格履行《税收征管法》第三十五条规定的程序要求，如未要求纳税人补正资料、未进行集体审议、未给予纳税人陈述申辩权等。

　　例如，海南某税务局在核定甲公司别墅小区项目价格时，未委托具备资质的机构出具鉴证报告，也未进行实地核查，直接按照标准核定，最终被法院认定程序存在瑕疵。这种程序瑕疵不仅增加了纳税人申诉和行政诉讼的风险，也提高了税务机关的征管成本。

　　首先，与税收法定原则存在不一致。《税收征管法》第三十五条规定，核定征收仅适用于纳税人存在“账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账”等法定情形的特殊情况。然而，现实中许多地方税务机关为追求效率，将建安造价标准作为普遍适用的审核依据，无论纳税人是否能够提供实际成本凭证，均按照统一标准核定扣除项目金额，这显然超出法律授权范围。

　　例如，河源市公告明确“凭证资料不实”时直接核定，但未说明如何量化“不实”标准，将“成本高于标准”等同于“不实”，缺乏充分法律依据。

　　其次，比例原则的执行面临挑战。比例原则要求行政机关在选择行政手段时，应当选择对公民权益损害最小的方式。在土地增值税清算审核中，税务机关应当优先采用查账征收方式，即基于纳税人实际成本支出进行审核，只有在纳税人确实无法提供完整、合法、有效的凭证时，才考虑采用核定征收方式。然而，现实中税务机关普遍采用核定征收方式，甚至将“以核定为主、一核了之”“求快图省”作为常规做法。

　　例如，惠州某税务机关在核定普通住宅税负率时，即使测算结果显示税负率为2.01%，仍按照不低于5%的征收率核定，明显偏离了比例原则中的必要性要求。

　　最后，程序合规风险日益凸显。《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十五条规定，符合核定征收条件的，税务机关应发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经集体审议后核定税额，并报上级税务机关备案。然而，现实中税务机关往往跳过这些程序，直接按照建安造价标准核定。

　　例如，南京某税务机关因纳税人未提交资料直接核定，但最终撤销决定，反映程序瑕疵可能导致行政行为无效。这种程序问题不仅增加了行政诉讼风险，也可能影响税收征管的权威性和公正性。

　　效率与公平的矛盾日益凸显。虽然建安造价标准能够简化审核流程，提高征管效率，但其与实际成本的偏离度可能增大，导致税负公平问题。

　　以层高系数法与建筑面积法的对比为例，某商住楼项目中，商业部分层高为4.8米，住宅部分层高为3.0米，若采用建筑面积法分摊建安成本，商业部分分摊成本为275万元；若采用层高系数法（商业层高系数=4.8/3.0=1.6），商业部分分摊成本则高达423万元，两者相差148万元。这种分摊方法的差异直接影响商业用房的增值率和应缴土地增值税，但在实际操作中，许多地方税务机关却未考虑层高差异等实际因素，简单采用统一标准进行分摊，可能导致税负不公。

　　区域标准差异引发税负争议。由于各地经济发展水平、建筑成本结构不同，建安造价标准存在明显的区域差异，但缺乏统一的制定标准和调整机制。

　　例如，长三角区域税收一体化研究显示，不同省份的预征标准不统一，江苏规定南京和苏州的预征率按照房屋类型分别设置为2%、3%和4%，而上海则以房屋售价相对价格水平的2%、3.5%和5%作为预征标准，浙江宁波设置2%和3%两档，安徽对住宅适用1.5%的预征率，对其他类型房产适用2%的预征率。这种区域差异在跨区域房地产项目中尤为明显，同一开发商在不同地区开发的同类型项目，可能因标准差异而面临不同的税负，影响税收公平。

　　程序瑕疵导致征管风险增加。随着房地产市场下行和税收征管趋严，税务机关采用建安造价标准进行土地增值税清算审核的做法，程序执行隐患日益凸显。

　　根据审计报告，一些地方在工程建设领域存在招标投标管理不规范、项目变更程序不合规等问题，如22个项目未按规定公开招标，3家单位实施的6个项目违反决策程序办理项目变更，4家单位实施的8个项目未按规定进行公开招标及政府采购。这些项目实际成本与标准可能存在较大差异，但税务机关仍然机械套用标准核定，导致事实认定不清，增加征管风险。

　　征管效率低下。建安造价标准的制定和采购需要高额成本投入，但实际应用中可能未能有效提高征管效率。一方面，当标准与实际成本存在显著偏离时，税务机关仍需追溯审核，重新核算成本；另一方面，当标准与实际成本接近时，税务机关又无法确保标准本身无问题。这种“高投入低产出”的征管模式，不仅浪费财政资源，也增加了纳税人和税务机关的双向成本。

　　税收公平受损。建安造价标准的“单一标准核定”做法容易导致税负与实际增值脱节，从而影响税收公平。

　　例如，惠州某税务机关在核定普通住宅税负率时，即使测算结果显示税负率为2.01%，仍按照不低于5%的征收率核定。这种做法不仅可能偏离比例原则，也可能影响税收公平原则。同时，区域标准差异也导致同一开发商在不同地区开发的同类型项目面临不同的税负，进一步加剧了税收公平问题。

　　纳税人权利受限。建安造价标准的“单一标准核定”做法限制了纳税人的权利，尤其是陈述申辩权和举证权。根据《税收征管法》及其实施细则，纳税人有权对税务机关的核定提出异议，并提供相关证据材料。然而，现实中税务机关往往未给予纳税人充分的举证机会，直接按照标准核定。

　　例如，海南某税务局在核定甲公司别墅小区项目价格时，未委托具备资质的机构出具鉴证报告，也未进行实地核查，直接按照标准核定，最终被法院认定程序存在瑕疵。

　　更值得关注的是，这种“单一标准核定”做法为企业提供了“凑数”申报的空间。房地产企业可能利用建安造价标准的模糊性和僵化性，通过调整成本结构、虚增或减少某些成本项目，使申报成本与标准接近，从而规避税务机关的深入审核。

　　例如，某开发商在开发项目时采用了更经济的施工工艺，实际成本低于核定标准，但税务机关仍按照核定标准扣除，可能导致纳税人实际税负低于应纳税额。这种避税空间不仅可能影响税收公平，更可能引发税收流失风险，损害国家财政利益。

　　面对土地增值税建安造价标准应用中的问题，需要从法治化角度推动征管模式转型，加强税务担当和基础建设。具体路径包括：

　　推进大数据应用，实现精准监管。在数字化转型的背景下，税务机关应当充分利用大数据技术，实现土地增值税清算审核的精准化。

　　例如，广东省六部门联合发布的《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》（建房〔2020〕61号）中，要求住建部门与税务部门实现房屋网签备案信息共享，为土地增值税审核提供真实数据基础。税务机关可以在此基础上，进一步完善数据采集和分析机制，建立基于项目实际特征的扣除标准模型，减少“单一标准核定”的弊端。同时，应当建立跨部门数据共享机制，如呼和浩特市住建局、自然资源局和税务局联合印发的《推进不动产交易登记监管制度改革创新的通知》中，要求住建部门与税务部门实现数据实时共享，防止“一房多卖”、“阴阳合同”等问题。

　　强化专业人才培养，提升审核能力。土地增值税清算审核工作专业性强，需要税务人员具备财务、税务、建筑等多方面知识。税务机关应当建立专业人才培养机制，同时，应当引入造价师、评估师等外部专家参与审核，形成多元化审核团队，提高审核的科学性和准确性。

　　比如福建省税务局和住建厅联合开展的土地增值税专业培训，提升税务人员的审核能力和专业素养。

　　完善程序规范，保障纳税人权益。税务机关应当严格遵守《税收征管法》第三十五条规定的程序要求，确保纳税人享有充分的知情权、参与权和救济权。

　　例如，税务机关在采用核定征收方式时，应当先要求纳税人补正资料，若纳税人无法提供，再考虑采用核定征收方式，并应当向纳税人说明核定依据和理由。同时，应当建立完善的争议解决机制，如允许纳税人提交第三方评估报告作为反驳证据，明确争议解决时限（如30个工作日内回复）等，确保纳税人权益得到充分保障。

　　优化分摊方法，提高扣除准确性。税务机关应当根据项目实际情况，选择合理的分摊方法，如层高系数法、直接成本法等，提高扣除准确性。

　　例如，某项目中，地下车库层高为4.2米，地上商铺层高为5.8米，普通住宅层高为3.0米，采用平均建筑面积法分摊建安成本存在不合理性，而采用层高系数法则更为科学。税务机关应当在审核中充分考虑这些因素，避免简单进行”单一标准核定”。

　　例如，沧州市局的创新集中在“信息化+团队化”模式：一方面通过大数据平台整合住建、国土等多部门信息，建立项目全周期数据库——这解决了土地增值税清算最关键的“数据基础薄弱”问题；另一方面组建专业团队动态监控清算风险，将事后审核转变为事中管理。实现“经验管理向智能大数据管理转变”，用创新工具穿透复杂业务场景（信息化筑基），以组织变革激活治理能力（团队化攻坚）。

　　例如，广州市建设工程造价管理站发布的2022年造价指标中，区分了7层以上及总高度≤80米、80米总高度≤100米等不同建筑类型的建安成本，体现了差异化管理的理念。然而，这种差异化管理尚未在土地增值税审核中得到充分应用，仍需进一步探索。

　　例如，江苏省南京市建邺区税务局在撤销某公司土地增值税清算定率核定决定时，充分考虑了纳税人提出的异议，体现了程序公正的理念。然而，这种程序公正尚未在各地得到普遍落实，仍需进一步强化。

　　土地增值税建安造价标准的“单一标准核定”做法，本质上是一种“标准化依赖”行为——以行政效率优先，忽视纳税人权益保护，过度依赖标准化，忽视个案差异，违背税收法定原则和比例原则，滥用行政裁量权，忽视正当程序要求。这种做法不仅不符合现代税收治理的理念，更可能引发纳税人申诉和行政诉讼，增加征管成本和法律风险。

　　面对房地产市场的复杂性和多样性，税务机关应当摒弃“效率导向思维”，加强税务担当和基础建设，通过建立动态调整机制、推进大数据应用、强化专业人才培养、完善程序规范、优化分摊方法等措施，实现土地增值税清算审核的精准化和公平化。只有基于纳税人实际成本支出，做到精准施策、公平征税，才能充分发挥土地增值税调节房地产市场的政策效果，促进房地产市场的健康平稳发展。

　　税收征管不仅是技术问题，更是法治问题。税务机关应当树立法治思维，尊重纳税人权益，遵循税收法定原则和比例原则，避免裁量权使用不当，忽视正当程序要求。只有这样，才能实现从“效率导向”到“精准担当”的税收治理转型，为房地产市场的长期健康发展提供坚实的税收保障。

　　明确核定征收的适用条件和程序。税务机关应当严格按照《税收征管法》第三十五条和《土地增值税暂行条例》第九条规定的条件和程序进行核定征收，避免裁量权使用不当。对于符合核定征收条件的纳税人，税务机关应当先要求纳税人补正资料，若纳税人无法提供，再考虑采用核定征收方式，并应当向纳税人说明核定依据和理由。

　　推进大数据应用，实现精准监管。税务机关应当充分利用大数据技术，实现土地增值税清算审核的精准化。同时，应当建立跨部门数据共享机制，如住建、自然资源、银行等相关部门的数据共享，为土地增值税审核提供真实可信的数据基础。

　　强化专业人才培养，提升审核能力。税务机关应当建立专业人才培养机制，提升税务人员的审核能力和专业素养。同时，应当引入造价师、评估师等外部专家参与审核，形成多元化审核团队，提高审核的科学性和准确性。

　　优化分摊方法，提高扣除准确性。税务机关应当根据项目实际情况，选择合理的分摊方法，如层高系数法、直接成本法等，提高扣除准确性。同时，应当明确不同分摊方法的适用条件和计算方法，增强审核的规范性和透明度。

　　完善争议解决机制，保障纳税人权益。税务机关应当建立完善的争议解决机制，如允许纳税人提交第三方评估报告作为反驳证据，明确争议解决时限等，确保纳税人权益得到充分保障。同时，应当加强税务人员的法律培训，提高程序意识和法律素养。

　　加强跨部门协作，提升征管效能。税务机关应当加强与住建、自然资源、银行等部门的协作，建立信息共享机制和联合监管机制，提高土地增值税征管效能。同时，应当探索区块链等新技术在土地增值税征管中的应用，提高数据的可信度和透明度。

　　全国各地税务机关普遍采用建安造价扣除标准指标进行土地增值税清算审核，这种做法虽在短期内缓解了基层征管压力，却在深层次上形成了征纳成本投入与产出严重不匹配的悖论... ...返回搜狐，查看更多bwin官网